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郑州叫停“首付分期”,永城关闭房产中介,开发商低价抛售房源【图文】
编辑:大河房产网 2020年05月12日19:51 来源:郑州楼市网
摘要:近日,网传郑州一家开发商一次性在阿里拍卖网上挂出22套房源,进行低价出售。
现象一:开发商22套房源低价抛售,无人问津

    22套房源低价抛售,郑州这个开发商挺不住了!

    近日,网传郑州一家开发商一次性在阿里拍卖网上挂出22套房源,进行低价出售。更唏嘘的是,房源挂出来将近两个月,至今无一人报名。

    这次“神”操作的是郑州市上街区的锦尚新城。该楼盘此前是烂尾盘龙都国际,泰瑞置业接手之后将其改名为锦尚新城。

    此次进行网络拍卖的房源一共22套,房源分布在4号楼、13号楼、30号楼、68号楼,有总层高26层的高层,也有11层的小高层,总评估价1933.66万元。

     锦尚新城位于上街区峡窝镇丹江路与登封南路交叉口,距离上街区政府大概三公里,紧挨着上街区实验初中、上街区实验高级中学等学校,算得上是挺不错的位置。

    本以为会拍出好的价格,成交喜人!其实,我们都想错了!理想很丰满,现实很骨感!

    由推出的拍卖房源可以看出,此次拍卖的价格几乎是评估价的65折,房源单价低到3500元/㎡左右,几乎相当于区域房价水平的一半!在该项目周边,有亚星江南小镇、郑西建业联盟新城等楼盘,周边房价在7000元/㎡左右。

    此次拍卖即便价格让步较大,仍未产生太大吸引力。距离结束还有不到三周时间,22套房源无人问津。如果翻看阿里拍卖的历史记录,你会发现这批房源已是第三次变卖。

    为什么会这样呢?

    从上街区法院工作人员处了解到,泰瑞置业此次房源拍卖主要源于“疫情影响楼市行情,房子卖不出去,拍卖款项用于支付工程欠款。”现在,开发商正在递交相关材料,后续还会有房源进行拍卖。

    “疫情”躺枪!追溯泰瑞置业该项目最早的拍卖纪录,始于去年12月份,当时“疫情”何在?

    偿债高峰期将至 行业分化加剧

    数据显示,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490万亿。

    未来一段时间,实力较弱、销售不好、资金紧张的中小房企,将会面临更加严峻的挑战和考验。

    行业分化,也将更加明显。

    对于弱者来说,事关生死存亡;于强者而言,是难得的机会。

    就像孙宏斌所言:“今年的并购机会肯定比往年大很多,我们内部把它定义成洗盘年,远远超过任何一轮的机会。”

    直到现在,很多人才意识到郁亮当初那句“活下去”,并非危言耸听。

    现象二:郑州“叫停首付分期”

    近日一则署名并加盖“郑州市房地产市场和产权交易管理中心”的通知(非红头文件)在郑州地产圈传的风生水起,该通知被解读为“郑州叫停首付分期”,可是“郑州”很委屈,因为“郑州”从未启动“首付分期”,没有开始,何来结束?

    经查找多份资料可以看出,首付分期在郑州一直属于违规行为,2019年郑州出台多份文件严查首付分期。然而,很多房企依然铤而走险。

    此次,郑州下发文件,意在从金融端扎紧首付分期的操作渠道。


     该《通知》内容为:

    近日郑州市房管局发布通知:自2011年5月11日(含5月11日)后,签订的内五区商品房买卖合同在申请办理商品房买卖合同备案时,须提交:

    1、商品房买卖合同双方签字盖章页、补充协议签字盖章页;

    2、由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴款回单(须备注买受人姓名、房屋坐落);

    3、限购资料。

    5月11日之前的商品房买卖合同提交资料为:

    1、商品房买卖合同双方签字盖章页、补充协议签字盖章页;

    2、预收款收存信息表;

    3、限购资料。

    其实,郑州曾多次整治首付分期等违规行为!早在2018年,郑州就曾开展房地产市场集中整治行动。


     其中明确强调了开发商以下等违规行为:1. 私下认筹、恶意炒作;2. 捂盘惜售;3. 无证预售;4. 电商费;5. 首付分期;6. 捆绑车位、装修;7. 霸王合同;8. 私设账户;9. 未执行限购政策;10. 售楼部公示不符合要求……

    这些行为在经历2018年严查之后,部分已经不再普遍,但两个月后首付分期政策,甚至分期5年的营销套路就再次在环郑区域出现。12月,市内五区以及三个开发区,也开始了“首付分期”之路。

    2019年2月、7月,政策再次示警。


     2019年7月,河南住建厅出台《关于开展房地产市场集中整治的通知》,明确指出:禁止房企实行“零首付”购房,或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

    郑州市这次重拳出击对楼市有何影响?

    4月时有媒体统计,郑州首付分期+组合贷楼盘项目达71个。本次政策对于郑州市场的打击面可谓是相当大了。那么这次重拳出击对于楼市将造成什么影响呢?


     短期看,郑州此次下发文件,可能会使得郑州首付分期项目抓住最后的时间疯狂销售、备案。

    而房价在短时期内影响不大,甚至开发商为了促销会有一定程度的下降。

    从长远来看,取消首付分期后,郑州的房地产市场可能会朝着更加健康的方向发展。但有地产人认为,取消首付分期也会增加开发商的融资成本和财务负担,这些成本最终可能会转嫁到客户身上来,其实非也,同一个项目,开发商自有资金开发建设与融资开发建设,成本是不一样的;快速销售与拖延销售,财务成本是不一样的;合规建设与工程出现问题,建设成本也是不一样的。自己结的“苦果”不能让购房者来分摊。

    说什么取消首付分期多出的开发成本会转嫁到购房者身上;说什么现房销售比期房销售高处的成本“羊毛出在羊身上”由购房者承担……其实都是某些开发商的大放厥词,经不起推敲,也不值得理会!

    首付分期为何屡禁不止?

    先看看首付分期的操作模式是:

    开发企业与购房者签署借款协议,由开发企业向购房者提供借款,购房者在约定的时间内偿还企业借款,逾期偿还会承担相应的违约责任。

    然后开发企业给购房者开具首付款的收据和发票,然后拿着这些资料去房管局办理商品房买卖合同备案手续;银行根据备案完成后的合同向购房者发放按揭贷款,开发企业收到银行按揭款部分的款项,实现预售款的回收。

    正常的购房者都是30%的首付,银行按揭贷款占据70%,银行按揭贷款是商品房销售回款的大头,所以房企愿意延缓首付款的回收时间,优先把银行按揭贷款收回。

    在市场下行阶段,房企销售压力巨大,一般都会选择首付分期政策来降低购房门槛,吸引超级刚需客户入场(无能力支付首付款又存在极强的购房需求),进而实现快速销售,缓解房企现金流压力。

    首付分期一般是2年4次将首付款偿还完毕,还有2年后一次性偿还首付款的,甚至有更猛的,5年分10次偿还首付款(比如最近的绿****项目),还有之前最猛的5年后付首付(****华城、翰***项目)。首付分期5年的项目基本都是开盘必清盘,销售火爆。

    玩弄“首付分期”,没有最狠,只有更狠。

    首付分期这个策略早已被开发商玩成了花。你首付分期1年、我分期2年,你3年、我5年,都是通过时间缓解购房者首付款压力。

    最狠的就是直接0首付!

    当一个项目销售极难的时候,卖不出去就是一份钱都拿不到,只有卖出去才能回钱,于是0首付诞生了。购房者艰难的是30%的首付款,开发商盯的是你70%的贷款金额,0首付的核心逻辑就在于此。购房者0元定房,一般首付交房前还清,开发商拿走70%贷款,你好我好大家好。

    前段时间荥阳某项目就凭着0首付一天销售了500多套!基本吸干了这个区域的购房者!威力可见一斑!

    而更猛的是,开发商适当调高销售价格,不仅0首付,开发商还给客户倒拿钱!

    你没钱凑首付?这不是问题,我们不要首付!

    你怕前几年你还不起月供?这也不是问题,我们先倒补你一笔钱!

    开发商满足你各种想象,你还能找到一个不买的理由?

    从北京到南京,买家没有卖家精!道理很简单,假如一套房子总房款原本100万,开发商卖不出去一份钱也别想拿,0首付开发商至少可以从银行拿到70%也就是70万的房款。如果把房价定到110万,开发商可以拿到77万的房款,就算补贴给客户7万,其余首付客户交房前再还也是划算的,这样还能大大刺激客户的购买决心。

    这几年监管政策的严厉,0首付几乎灭迹江湖,但相似的政策花样百出,比如前段时间同样霸屏的某创某语,就曾推出了2万定房首付分期3年6次+每月补助的犀利方案。

    某创某语就是销售价格略高于市场价,长达5年的月供补贴,80平以下补贴1100/月、80-100平补贴1200/月、100平以上补贴1300/月、110平以上补贴1400/月、120平以上补贴1500/月,120平相当于开发商5年补了9万。

    逻辑上也是一样,一方面通过首付分期疏解购房者购房启动资金压力,另一方面通过补贴对冲购房者月供压力,大大刺激了购房者的购房欲望!

    开发商愿意首付分期的逻辑很简单,就想通过降低单套房子的回款周期提高整体回款数额。

    开发商不再潜心盖房子,而在法律的红线内计算数学“最大值”!所以项目营销总的数学成绩都是很棒的!

    然而这一切的一切都将在5月11日后成为过眼云烟。

    本次郑州市房管局备案政策的调整,对市内五区的首付分期政策算是判了死刑。按照最新政策,房企要提供购房人向资金监管银行转款的缴款回单,由于购房者并未真正向房企支付首付款,自然没法提供相应的凭证,房企无法备案,也无法获取银行提供的按揭贷款。

    至此市内五区首付分期政策告终!

    今年经济形势严峻,房地产企业销售压力极大,本次市内五区首付分期政策被扼杀,房企将重回正常竞争的赛道,各自比拼自己的产品和营销能力,通过销售政策来提振销售的历史彻底告终。

    值得一提的是,这个文件针对的是市内五区:二七区、金水区、中原区、管城区、惠济区(包含高新区、郑东新区、经开区)。所以对环郑市场比如荥阳、中牟、南龙湖反而是利好!

    现象三:剪除高房价帮凶,河南永城关闭房产中介

    房子是用来住的,不是用来炒的。”一直以来,河南永城市坚持这一定位,落实“一城一策、因城施策”房地产调控机制,做好“稳地价、稳房价、稳预期”工作,遏制投机炒房、精准施策,合理引导市场预期。永城商品房实行限价销售,2018年下半年以来,共限价10000多套商品房,有效遏制了房价上涨过快的势头。加强商品房销售动态监管,对商品房买卖合同网签集中管理,2019年5月组建了商品房网签中心,进入2020年,永城市更是彻底关闭房产中介,房产中介人员黯然离场。

    先来看看永城房产中介的发展历程,2016年前永城房产中介原本还是很健康的,虽然很多中介没有办理证件,就是一间屋,一张桌子,很传统的模式,介绍房子,带人看房,利用熟悉流程帮人买卖,收取10-30元不等的看房费,就是销售成功,也不过几千元的收入,还要被老板抽走一大部分,其中大部分人盈利也不多。

    2016年下半年,由于棚户区改造的推进,永城开始出现另一种中介,装修豪华,位置显眼位置,,一手合同的房源奇多,俨然是房地产开发商的售楼部。他们专门卖新房,公然索要中介费,把4000一平方的房子 ,硬生生抬到4500,甚至5000的神奇价格!他们专卖一手合同的房源,这其中和房地产开发商、售楼部都有合作,甚至达到了他们默许的地步。事实上他们已经不完全是中介。有实力的,不需要和开发商合作,自己买下大量房源,人为制造稀缺进行炒作,以中介的名义高价倒手。一方面群众一房难求,一方面是囤积居奇,大量供应,严重侵害老百姓利益,这也是目前永城政府严厉打击的行为!

    自2018年开始,永城房管部门不再进行《房地产经纪机构备案证》年审,备案证如果超期房产中介自然就成了“黑中介”,就是房地产管理单位打击或取缔的对象。所以说到了2019年8月全市所有的备案证到期,房产中介行业在永城不再存在,2020年4月10日撤掉在各个网站上发布的售房信息。有人笑称《房地产经纪专业人员职业资格证》不要年审了,除非离开永城。

    房管部门某领导表示:永城房价太高,就是这些中介屯房子、虚抬价格所致,房价被抬的虚高使群众没有了购买欲。疫情期间网络上永城房价居然比商丘还要高出一千多元,这是危害社会稳定大局的一种很大隐患,对永城的社会发展是一种扰乱。我们搭建了一个信息平台,我们监管所有二手房买卖都是公开透明交易的,而且是免费的。

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