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土地“寒冬”再次加剧,楼面价格下跌五成、报价竟然低于底价……
编辑:大河房产网 2018年09月09日11:00 来源:郑州楼市网
摘要:自2018年以来,关于土地市场的新闻就层出不穷,甚至2014年曾出现的土地出让“流拍”潮再次重现。
自2018年以来,关于土地市场的新闻就层出不穷,甚至2014年曾出现的土地出让“流拍”潮再次重现。据不完全统计显示,截止8月底,全国土地流标数量已经超过800宗。与此同时,不少前期备受追捧的热门城市,热门区域,土地出让价格也有所下降。业内多感叹,土地市场已经提前“入冬”。

     7月9日,杭州1宗住宅用地流拍;7月20日,苏州3宗地块集体流拍;7月31日,宁波2宗住宅用地流拍;8月6日,石家庄出让4宗地块,其中一块由于报价低于底价而流拍;8月10日,太原市因8幅黄金地块被业内称作是“史诗级”土地拍卖,结局却是全部流拍。

    截至2018年7月30日,一线城市土地流标13宗,是2012年以来的新高;二线城市合计流标经营性土地154宗,2017年同期仅有77宗;三四线城市流标达到了629宗,而2017年同期为284宗。数据显示,仅8月份,二线城市流标土地高达71宗!种种迹象显示,房企对拿地已经非常谨慎。然而此前土地市场一直火热的南京某区域,在9月7日也迎来土拍“滑铁卢”事件!楼面价瞬间跌回3年前!最大降幅已经腰斩!

    5宗终止3宗,成交的楼面价已经腰斩

    9月6日,南京土地市场网发布消息,计划今天出让的燕子矶G42地块、桥林G44地块、六合G45地块,因故终止出让。因此原定于9月7日5幅地块拍卖,如今只剩下江浦G43和铁心桥G41两幅地块出让。在9月7日上午,南京对剩下的2幅宅地进行拍卖,最终分别被龙湖、招商拿下,总价57.1亿元,其中一幅底价成交。


     其中铁心桥时隔两年再次挂地引起不小的关注,城南铁心桥G41地块,经过3轮竞拍,龙湖以总价23.6亿竞得,成交楼面价13993元/㎡,这一价格相当于回到了3年前(2015年,世茂城品项目在该区域拿地的楼面价为12032元/平方米)。即使和紧挨着的邻居地块相比(去年中海地产拿地的楼面地价为17956元/平方米),这一价格也是便宜了近4000元/平方米。与区域最高地价上海大名城G45地块楼面价29093元/㎡,二者之间差了竟15100元/㎡,降幅惊人。作为南京城南的重要区域之一,铁心桥一直供地不多,上一次挂地时间还是2016年1月。

    另一块地块(雨山路G43地块)仅一轮报价,就被招商以33.5亿拿下,成交楼面价14123元/㎡。据悉该地块仅招商一家房企报名,最终以底价成交。与一街之隔的保利云禧(楼面价22320元/㎡)差了8197元/㎡!下跌近四成!

    “热情” 退去,房企拍地报价低于底价

    8月6日,在石家庄市公共资源交易中心公开出让[2018]034-037号地块的国有土地使用权,其中3宗地块均成功出让。总成交面积为135332.51㎡(约203亩),总成交价为154100万元。在这4宗土地宗的[2018]034号地块因报价低于底价而流拍!


     开发商报价低于低价,是的,你没看错!这真不是在闹着玩,在限房价、限地价的大背景下,开发商拿地都会特别谨慎,稍有差错,就会陷入困境,拿地没钱赚,为什么要去拿呢?

    据悉,本次出让的地块中多为补证项目,[2018]034号地块在建项目为尚宾城,地块位于联盟路以南、北新街以东、柏林路以北、红星街以西区域,地块面积97113.85平方米,用途为住宅、商服用地。

    “地王” 归隐,8宗地块全部流拍

    “期望越大,失望就越大”,没想到这句饱含无奈心情的俗语却在太原一次土拍上得到了完美展现!8月10日,太原国土局“区域绝佳”的8宗地块全部流拍,仅有的两家拿地公司出价,且出价还不达拍卖底价,而这8宗地块原被认为有望拍出“地王。

    太原国土局8月10日举行的一场备受关注的土地拍卖会,爆出大冷门。地处南内环西街,太原煤气化公司原用地范围内的8宗地块全部流拍。数据显示,这8块地的总面积共827142㎡(约1241.61亩),起拍金额总计多达130.821亿。起始价最低地块价格达11.71亿元,起始价最高地块价格达19.63亿元,

    这场拍卖会的拍卖结果之所以震惊了全城地产界人士和媒体。是因为该8宗地块所处区域绝佳,地块与南内环西街、西中环快速路相接,西临万柏林区万亩生态园,交通便捷、配套齐全。另外,太原市土地拍卖史上很少有同一热点区域、同时有8块土地公开拍卖的情形。所以,这8块地从7月20日发布正式拍卖公告起,全城的房地产媒体即针对这场拍卖会精心组织过各类专题报道。而按照以往太原土地逢拍必抢的历史,业内人士甚至预估这场拍卖会可能会拍出今年的最高楼面地价、土地单价地王。

    然而这场土地拍卖会的结果让人始料未及:8块热点区域黄金地块,只有北京润置商业运营管理有限公司(SP-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(SP-1848地块)报名,因出价不达拍卖底价,没有交易成功。而另外6宗地无人报名,8宗地均流拍。

    对于这样一个土拍结果,业内资深人士分析称,这8块地的优势非常明显,但是流拍背后也有特殊原因。

    首先,这8块地拍卖时机上有些不合时宜,全国都在限购,金融政策收紧,最近楼市调控基调由“坚决遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”,而这次拍卖的8块地起拍楼面价非常高,开发商拿到地之后,销售价格会受到各种审批控制,房企不愿此时撞枪口。

    第二,这8个地块未达净地出让的要求,地上还有待拆除清理的建筑物,这样会影响到开发商的开发周期,不确定因素增多也增加了房企开发时间成本、金融成本。

    第三,这8块地集中在一起,地块数量和总面积都比较大,其中有的土地没被房企看中,既会影响其它地块的出让,也会影响其它房企的成交意向。

    住宅地价涨幅收窄,低成交率将是趋势

    目前,在一二线拿到地或者说过去拿到地王的项目,因为严格的限价,导致开发商很难以预期的价格入市。另一个原因是,整个房地产的资金链和资金情况还是比较紧张的,信贷针对房地产缩紧比较明显。


     中国土地勘测规划院地价所所长赵松告诉记者,在去杠杆严监管的背景下,房地产市场在紧缩型调控和市场秩序整顿的多措并举下,开发投资将持续向理性回归。预计住宅地价涨幅收窄的可能性增加。

    赵松表示,近期很多城市调控升级,那么这些政策从短期上来说,肯定对抑制楼市的这种非理性的上涨会有这个好的作用的。那么在这种情况下,住宅地价上涨的态势也会得到抑制。

    业内分析认为,包括杭州、厦门等不少热门城市上半年仅完成全年供地指标的一半左右,下半年土地供应力度可能不减。在这种情况下,一二线城市土地市场可能维持“降温”态势。

    张大伟表示,从最近调控来看,限价和各种约束性政策在一二线肯定会依然非常严格,甚至不排除比之前更严格的可能性,所以大部分开发商在一二线拿地就会更谨慎一些。在一二线,土地流标,低价率成交在今年肯定是一个趋势。

    小 结

    一边是严格的价格管控,一边是超长的限售周期,一边又是房产税加紧出台。楼市的调控并没有放松且越来越紧,而市场上观望的情绪越来越浓厚了。

    在购房者开始徘徊、观望、犹豫、甚至懵逼的时候,部分开发商已经开始了真刀实枪的撤退了。

    严控房地产信贷的背景下,开发商没钱,拿什么买地?!就算资金充足,在限房价、整治房地产乱象的压力下,开发商一算不赚钱,又为什么要去拿地?!

    对于房企来说,土地流拍既不代表着房企在勒紧裤带过冬,也不代表市场捡漏机会增多,而是房企对于后市保持的‘谨慎度’在不断提升。换言之,并非房企不拿地,而是在拿地的选择上更为保守,更加理性。

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