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楼市调控新手段?房价“涨停板”再次来袭!【图文】
编辑:大河房产网 2018年07月14日10:00 来源:郑州楼市网
摘要:限购、限售、限贷、限价、摇号……各种针对楼市调控的政策五花八门,近日又有新的楼市调控手段出台:福建省宁德市给房价设置“涨停板”。
限购、限售、限贷、限价、摇号……各种针对楼市调控的政策五花八门,近日又有新的楼市调控手段出台:福建省宁德市给房价设置“涨停板”。这也是近期全国各地楼市密集调控的缩影。据不完全统计,仅7月上旬就有16个省市发布调控政策与执法结果,调控措施愈加细化,且继续向三四线城市深入。

     + 房价设立“涨停板” ,新房每年涨幅不得超6%

    在近期出台的各类房地产市场调控政策中,最受瞩目的无疑要属福建省宁德市。

    2018年7月10日,与福州市相邻的沿海城市福建省宁德市,发文精准调控楼市,设下新房均价每年涨幅6%的“涨停板”;2018年下半年涨幅控制在3%以内。


     该地明确要求,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。今年下半年涨幅控制在3%以内。

    此外,对于商品房销售价格需要调整的,宁德市规定,在商品房销售价格确定后,原则上不得调整,确需调整的,须间隔12个月,且单栋未售套数不得少于20套。调整幅度控制在5%以内,且不得超过年度控价目标。

    虽然对房价实行全面管制的初衷是为了进一步支持刚性居住需求、遏制投机炒房、营造规范有序的市场秩序,但也有市场人士对此提出担忧:

    一方面是此举是否会让开发商在申报新盘预售价时进一步“拔高”价格。

    另一方面,是否会对市场营造出一种供求关系严重失衡的氛围,使得投机性购房者继续保持对后期房价上涨的乐观态度。

    + 苏州、南京设置房价“涨停板”,两年后房价基本稳定

    “涨停板”的房价限制并非宁德市首创,2016年3、4月间,江苏省省会南京和苏州先后发文,新建商品住宅的涨幅一年内最多只能涨12%。

    2016年3月18日,苏州市下发《关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》,其中规定,“在对外销售时,同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%,同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”

    同年4月21日,南京当地官方微博发布称,南京将加强房地产市场引导,主城六区、江宁、浦口商品住宅项目,申报均价每平方米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米2到3万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%。

    前者是时间的范畴,后者是单价的涨幅,限价之下,2017年的苏州和南京占去“房价四小龙”半壁江山。新房与二手房之间的价格明显倒挂,让购房者产生“买到即使赚到”“面包正在特卖”的心理,使下浑身解数参与验资摇号彻夜排队,使得地理位置、学校交通等配套较好的新盘与这一切欠佳的楼盘形成冰火两重天。

    根据上海易居房地产研究院的统计数据计算,苏州新建商品房2017年3月成交均价同比涨幅28%,南京新房4月同比涨幅25.3%,双双超过12%的最高涨幅。而到了2017年12月,苏州新房价格均价出现了转折,跌幅10%;南京的涨幅也大为收窄,为7.1%。


     限价两年后,苏州新建商品房2018年3月成交均价同比涨幅为-5.5%,南京新房2018年4月同比涨幅5.8%,房价已相对稳定。


     业内有分析人士指出,房价稳定并不代表楼市平稳,配套出台的验资、摇号,一定程度上都提高了刚需买房的门槛,而价格倒挂又在一定程度上刺激了购房者买房投资的心理。

    + 7月多地楼市调控加码,未来走势如何?

    刚进入下半年,房地产市场就迎来密集整顿潮。

    6月份,住建部等七部委联合发布通知,决定自7月至12月在全国30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。住建部明确提出,本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告四个方面。(详情点击查看>>>)

    这30个城市名单是:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

    通知下发后,各城市迅速采取行动开展市场乱象专项整治。仅7月上旬就有16个省市发布调控政策与执法结果。此轮调控以这30个城市为中心向外辐射,未在名单上但房价有波动的城市也纷纷出台相关政策,维护房地产市场秩序。

    据不完全统计,7月份以来,截至11日,已有上海、重庆、海口、澄迈、厦门、宁波、佛山、临汾、昆明、大理、西双版纳、唐山、枣庄、西昌、廊坊市大厂县等15个城市(县)以及河南省全省出台整治房地产市场的各类政策。这些城市中,一半属于30城名单内,剩下一半则以三四线城市为主流。

    近期出台的楼市政策,总体可分为两类:

    一是对现有调控政策的进一步加码;

    二是对市场秩序的整治和规范。   

    业内人士认为,和之前调控不同的是,这一轮调控由住建部主动出击开启巡查,将调控引向深入。值得注意的是,从各地调控政策来看,坚持“房住不炒”的定位,用多种方式打击投机炒房、打击违法违规的房企和中介,是新一轮调控组合拳的主要着力点。


     从政策来看:

    河南省明确列出房地产开发企业16种违规销售行为,包括取得预售证后不在10天内一次性公开全部房源信息并销售、捆绑搭售、向不具备购房资格的对象出售商品住房、实行“零首付”、“首付贷”等违规行为。一经发现,相关部门会以暂停网签、案例曝光,甚至列入严重违法失信企业名单等方式进行处置。

    上海是继西安、长沙和杭州暂停企业购房后,首个出台规范企业购房规定的一线城市。但上海政策避免了“一刀切”,并未像前三个城市一样直接暂停企事业单位购房,而是提高公司购房的准入门槛,如须同时满足设立年限满5年、在上海累计缴税达100万元人民币等条件。   

    重庆对房地产开发经营业务计税毛利率、个人购房按揭补贴等多项政策作出调整。对在主城区(含主城开发区)从事房地产开发经营业务的企业,其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%;对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。   

    海口在房地产市场专项巡查中,发现一系列违法违规问题,其中,13人被限制5年内不得在海南购房,1人被限制5年内不得在海南开展中介服务业务。

    云南省住房和城乡建设厅派出工作组深入西双版纳傣族自治州开展房地产市场秩序专项整治工作初见成效。截至7月5日,已有89家中介机构被停业整顿,210家违规中介被关停。

    “楼市调控已经深入西南边陲。”有房企人士半开玩笑地表示。

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