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2014年郑州房地产市场运营情况及2015年展望
编辑:大河房产网 2015年03月06日09:34 来源:郑州房管局
摘要:2014年,郑州房地产市场总体延续2013年的行情,全市商品房供应量与销售量保持一定幅度增长,房价表现较为坚挺。在全国房地产市场总体低迷的形势下,郑州楼市总体表现平稳。
2014年,郑州房地产市场总体延续2013年的行情,全市商品房供应量与销售量保持一定幅度增长,房价表现较为坚挺。在全国房地产市场总体低迷的形势下,郑州楼市总体表现平稳。

     一、2014年郑州房地产市场运行情况

     1.房地产开发情况。据市统计局统计,2014年,全市累计完成房地产开发投资1743.5亿元,同比增长20.6%;其中,住宅投资1176.93亿元,同比增长29.3%。商品房新开工面积2749.32万平方米,同比下降2.3%;其中,住宅新开工面积1954.73万平方米,同比下降1.1%。

    全市房地产开发企业到位资金1858.36亿元,同比增长11.1%;其中,国内贷款280.09亿元,同比增长97.5%,自筹资金835.35亿元,同比增长4.1%,其它资金来源742.92亿元,同比增长2.6%。

     2.商品房投放情况。2014年,全市商品房投放面积为2672.32万平方米,同比增长20.94%;其中,商品住房投放面积为2107.66万平方米,同比增长37.71%。市区商品房投放面积为1409.14万平方米,同比下降3.3%;其中,商品住房投放面积为1060.1万平方米,同比增长14.37%。

     3.商品房销售情况。2014年,全市商品房销售面积为1911.21万平方米,同比增长10.00%;其中,商品住房销售面积为1589.58万平方米,同比增长10.35%。市区商品房销售面积为1091.55万平方米,同比下降3.90%;其中,商品住房销售面积为841.38万平方米,同比下降4.90%。

     4.商品房价格情况。2014年,全市商品房销售均价为7396元/平方米,同比上涨2.06%;其中,商品住房销售均价为6623元/平方米,同比上涨4.56%。市区商品房销售均价为9028元/平方米,同比上涨6.25%;其中,商品住宅销售均价为8016元/平方米,同比上涨8.24%。

     5.商品房累计可售情况。2014年底,市区商品住房累计可售面积679.13万平方米,若按最近12个月市区商品住房月均消化面积70.12万平方米计算,消化周期为9.7个月,属于供求平衡区间(6-12个月)。

     6.二手房交易情况。2014年,全市二手房交易面积为450.87万平方米,同比下降20.5%;其中,二手住房交易面积为439.58万平方米,同比下降20.45%。市区二手房交易面积为368.65万平方米,同比下降15.78%;其中,二手住房交易面积为359.34万平方米,同比下降15.57%。

     7.二手房交易价格情况。2014年,全市二手房交易均价为6349元/平方米,其中,二手住房交易均价为6223元/平方米;市区二手房交易均价为7164元/平方米,其中,二手住房交易均价为7018元/平方米。

     8.房屋租赁情况。2014年,全市新增非住宅租赁管理面积157.6万平方米,累计完成1237.8万平方米;新增住宅登记备案8982户,累计完成75571户。市区新增非住宅租赁管理面积139.2万平方米,累计完成936.8万平方米;新增住宅登记备案2486户,累计完成63417户。12月底与去年同期相比,商铺租赁价格平均上涨10%,住宅租赁价格平均上涨15%。

     二、2014年郑州房地产市场特点

     1.商品住房投放比重增加

     由于2013年郑州非住宅商品房投放比重较高、库存和消化压力较大,政府和企业都十分关注,有意识地调整供地和开发结构与节奏,减少了非住宅的供给,加大了住宅的开发量,因此,2014年商品住房的投放数量有较大增长。全市年度商品住房的投放量超过2000万平方米大关,市区投放量也超千万,创下郑州楼市历史新高。从投放比重看,全市商品住房投放占到商品房总投放量的78.87%,较去年提高9.61个百分点;其中市区该比重为75.23%,较去年提高11.62个百分点。

     2.市场销售平稳不失活跃

     从2014年的月度销售数据看,前11个月(剔除受春节影响的2月份),全市和市区的商品房销售量分别在160万平方米和90万平方米上下窄幅波动。在取消限购、央行调整首套房政策以及降息等多重利好消息累加效应下,郑州楼市与国内其它城市一样,市场活跃度大为提高,出现了明显的年终翘尾现象。12月份,全市商品房销售面积达到246.61万平方米,其中商品住房销售200.47万平方米,创下郑州楼市单月销售历史最高值。

     3.新兴区域表现突出

     近几年,郑州通过优化城乡空间布局、构建城乡快速交通路网体系、完善各组团的公共基础设施建设等措施,使功能组团的人口集聚能力不断增强,有效拉动了各组团房地产市场较快增长。2014年,县域商品房投放1263.18万平方米,同比增长67.87%;销售819.66万平方米,同比增长36.24%,投放量和销售量分别占到全市的47.27%和42.89%,较去年同期提高13.22个百分点和8.26个百分点。其中,新郑市和中牟县商品房销售量历史性地突破两百万,分别达到273.48万平方米和221.64万平方米,同比增幅分别为41.99%和62.8%。在市区,2014年度商品房销售同比增幅位列前三的区域分别为经开区(260.96%)、航空港区(165.35%)和高新区(38.35%),均为市郊或近郊的新兴产业区或产业升级区,其它区域商品房销售同比则为负增长;从销量看,高新区销售达到173.22万平方米,为市区各行政区最高值。

     4.改善性需求得到一定释放

     2014年8月份之后,房地产市场利好消息不断出台,改善性需求逐渐得到释放。以8月份取消限购政策为界(剔除受春节影响的1、2月份),3-7月份市区商品住房的月均销量为66.84万平方米,8-12月份的月均销量为79.2万平方米,销量有所提升;从不同套型商品住房的销售情况看,3-7月份市区120平方米以上商品住房销售6578套,占到商品住房销售的19.43%,8-12月份市区120平方米以上商品住房销售9309套,占比为24.01%,较3-7月份增长41.5%,占比提高4.58个百分点,可以看出,限购的取消、房贷政策的放松以及银行利率的下调,对改善性需求有一定的刺激作用。

     5.非住宅供销差距有所缩减

     2014年,全市非住宅投放564.66万平方米,同比下降16.86%,销售321.63万平方米,同比增长8.28%,供销比为1.76:1,较2013年的2.29:1有所缩减。其中,市区非住宅投放349.04万平方米,同比下降34.17%,销售250.17万平方米,同比微降0.4%,供销比为1.4:1,较2013年的2.11:1有较大缩减。从市区非住宅分物业类型供销看,2014年,市区商业用房投放116.40万平方米,同比下降22.91%,销售89.24万平方米,同比增长26.91%;写字楼投放126.38万平方米,同比下降43.23%,销售156.64万平方米,同比下降10.12%,可以看出,市区非住宅的供应量得到一定控制,商业用房销售量保持增长,而写字楼的库存也有了一定程度的消化。

     6.二手房市场量价表现平稳

     2014年,郑州二手房交易量虽较2013年有所下降,但剔除2013年3、4月份因“新国五条”引发的交易非正常陡增的因素后,2014年的月均交易量与2013年基本相当。同时,各月度间二手房交易量波动不大。在国内一线城市二手房交易量“腰斩”的情况下,郑州二手房市场表现相对平稳。

     三、2015年郑州房地产市场发展环境

     1.经济层面。2014年12月份召开的中央经济会议指出,要保持经济运行在合理区间,强调深化改革,做到“调速不减势,量增质更优”。预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行,但由于内外部因素影响,经济增长将进一步放缓。

     2.政策层面。2014年,限购等政策的退出,房地产调控逐渐回归市场化,长效机制逐步建立。同时,楼市政策调控主体下放,强化了地方调控的主体责任。2015年,地方性政策调整将更趋灵活。近日,住建部部长陈政高在全国城乡建设工作会议上指出,随着新型城镇化的推进,“相当数量的新市民的住房问题还没有解决,相当数量的城市居民对改善性住房条件还有新的期待”,预计在2015年,改善性需求入市的政策门槛还将进一步放低,但不动产登记以及房产税的征收等预期会影响到人们的购房行为。

     3.金融层面。中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,也表示“积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”。面对当前不断增加的经济下行和通缩压力,2015年出现降息降准的可能性较大,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放。

     4.城建层面。一方面,近几年郑州的组团式发展、原有产业区的功能升级以及正在全力推进的全域城镇化,使郑州增强了人口聚集力,目前郑州的人口年净流入量超过了百万,在一定程度上增加了房地产市场的刚性需求;另一方面,郑州近几年大力加强交通设施建设,城市内部的地铁、对外的城铁陆续建成和开通,以及“两环三十一放射”、城市快速路的建成通车,扩展了城市外延,延长了购房者的辐射区域;同时,“四类社区”以及批发市场外迁的全面推进,不仅为房地产开发提供了施展空间,也增加了拆迁户与原租户的置业需求。

     四、2015年郑州房地产市场展望

     1.商品房投放量充足。过去三年,郑州完成了建成区内所有城中村的启动与改造,这些释放出来的土地将在未来1-3年内陆续进入市场。预计2015年,全市房地产开发投资和建设规模将有所扩大,商品房的投放数量将进一步增加,同时,房地产郊区化和远郊化更加明显。

     2.市场成交量保持平稳。房地产市场已经告别过去高速增长的时代,经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段。房贷政策等政策的逐步落实,改善性需求有望进一步得到释放,市场成交整体规模将维持在一个比较平稳的数量。

     3.商品住房价格窄幅波动。目前郑州房地产市场库存量呈现不断增加之势,加之潜在供应量较大,2015年,房地产市场仍将以去库存为主。在库存压力较大的情况下,开发企业在项目定价时会更趋理性,住房销售价格将保持相对平稳。租赁方面,预计2015年住房租赁价格涨幅将有所放缓;同时,由于电子商务的快速发展,传统商业模式遇到挑战,部分商铺租金价格上涨压力较大。

     4.企业整合转型步伐加快。2015年,房企两极分化将进一步加剧,房企的收购、并购、出售资产等动作将更为频繁,一些资金沉淀时间较长、收益不明显或短期难开工的项目将是房企售卖的主要目标。房地产市场面临新一轮整合大潮。

     5.营销形式更为多元。2015年,传统地产开发商与互联网、互联网金融的诸多合作将进一步增多,网络销售、APP客户端、房地产众筹等电商模式将在郑州更多地涌现,地产互联网化成为大势所趋,房地产融资及销售渠道更趋多元化。

     五、有关建议

     1.对政府的建议。一是地方政府要利用好中央政府赋予地方的调控责任,密切关注市场变化,“积极应对,主动作为”。二是加大对空置房屋特别是市区非住宅物业、县域住宅的调研,有效引导房地产市场供需平衡以及结构平衡。三是尽快完善新兴组团的生活基础设施和中小学、医院、商业等公共服务设施建设,提高新兴组团的宜居性;四是加大对担保公司及房地产金融中介机构的管理,健全完善监督机制,维护市场秩序和社会稳定。

     2.对开发企业的建议。未来几年房地产行业将加快市场化转型步伐,增长速度回归理性平稳,因此房地产企业要根据自身业务特点和资源积累状况找准自身定位,通过技术化、专业化、精细化发展来提升品牌影响力并铸就核心竞争力,同时建立广泛的客户基础、深层次挖掘产品及服务,夯实长期稳定增长的基础。

     3.对消费者的建议。一是郑州目前在售与即将面市的商品房数量充足,购房者可根据自己的需求和经济实力有选择性的置业。二是央行首套房认定和降息对于很多购房人来说,是“看得见”的实惠,购房者可以充分利用金融政策所带来的实惠,实现自己的置业梦想。


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