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突发！央妈7500亿降准，楼市会如何？
编辑：大河房产网 2018年10月08日10:00 来源：郑州楼市网
摘要:今年9月30日房地产没有大消息，国庆期间，房地产的消息主要集中某某在售楼处被砸。而在国庆长假的最后一天，继今年三次定向降准后，则又一次出现了很多地产人期待的降准。
今年9月30日房地产没有大消息，国庆期间，房地产的消息主要集中某某在售楼处被砸。而在国庆长假的最后一天，继今年三次定向降准后，则又一次出现了很多地产人期待的降准。

    国庆节后央行送7500亿大礼

    昨日，央行发布重磅消息称，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。

    为进一步支持实体经济发展，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低融资成本，引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度，中国人民银行决定，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

    中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，引导货币信贷和社会融资规模合理增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

    中国人民银行有关负责人表示：再次降准置换中期借贷便利，稳健中性的货币政策取向保持不变

    中国人民银行决定，从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

    什么是降准

    央行降准是指降低银行存款准备金率，通俗的说，就是减少商业银行存在央行的钱，从而增加银行的钱，可以多贷款给企业。

    打个比方：比如银行有100块钱，原来的准备金率是10%，要向央行上交10元作为存款准备金，剩下的90块钱可以拿去放贷；现在要降低到9%的准备金率，那么，就只需要向央行上交9元作为存款准备金，剩下的91块钱可以拿去放贷。

    对楼市有什么影响

    从历史来看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力，央行这一轮降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。但难免，最后获益的依然是楼市为主。

    楼市今年各地即使出台了多达380次的调控政策，但是某些城市仍是不断上涨，甚至一房难求；最近部分城市出现了房价调整，但从趋势看，大部分城市的房地产市场依然处于高位。而股市2015年因高杠杆造成的股灾现在还没恢复，很难吸引资金流入。

    而2017年的GDP总量是82万亿，M2已冲至GDP的2倍以上，货币宽松的空间很少。居民杠杆快速上升，居民家庭总债务占GDP的比重已经超过50%，居民债务大都是房贷。

    房企资金面不因降准而改变

    但也有业内人士指出，此次降准对于房企融资并无多大利好，由于现阶段融资渠道的重重防火墙，大部分资金无法直接进入开发领域，房企资金面仍然会很紧张，楼市降价大趋势不会改变。

    其实，央行此前年内的三次定向降准，已向市场注入近两万亿元资金，加上近5000亿元的棚改资金，和上半年的M2增量93410亿元，相当于11.841万亿元，已经接近2015年全年M2增量16.39万亿元和2017年全年增量12.63万亿元。

    从央行发布的数据看，8月末，本外币贷款余额137.59万亿元，同比增长12.8%；月末人民币贷款余额131.88万亿元，同比增长13.2%，增速与上月末和上年同期均持平；当月人民币贷款增加1.28万亿元，同比多增1834亿元。分部门看，住户部门贷款增加7012亿元，其中，短期贷款增加2598亿元，中长期贷款增加4415亿元。

    央行下调存款准备金率将释放流动性，是否会全部流入楼市？首先，银行降准与房价并无直接联系，但其中的牵连不少。

    新城控股高级副总裁欧阳捷认为，这个数字很难估计，但这些钱流入实体经济的可能性比较小。传统制造业利润很低，流入的可能性更小，只能去地产和金融两个领域。

    欧阳捷告诉记者，目前银行觉得小微企业风险太大，不敢放款。

    上海同策咨询研究中心总监张宏伟则表示，在楼市调控基调尚无变化的前提下，降准主观目的是为了刺激宏观经济，拯救小微企业。因此，外围的松动对于开发商资金链来说没有利好面。

    “从融资渠道看，除了开发贷，尚无其他可选的创新融资渠道，无法解决上市房企大量的资金需求。”张宏伟说。

    民营房企将更主动“降价回款”

    张宏伟告诉记者，政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”加杠杆的融资方式基本被叫停。因此，在当前融资渠道收紧的背景下，即使降准，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆。也就是说，市场有钱，但钱不一定能够进来。

    从现实情况来看，尽管降准，但对房企来说但情况是“肉到了嘴边但吃不到，即使吃到代价也不低”。融资成本不降，可贷的钱多了，高成本融资继续侵蚀企业利润，对房企也一样。现在融资成本仍将在高位，房企能做的就是加快三四线城市项目“周转速度”。

    从历史经验看，降准有利于银行发放更多贷款，为购房者提供更多的购房信贷支持；有利于释放更多住房需求，加大楼市去库存力度。市场好的时候，降准肯定能刺激楼市；在市场下行阶段，各种融资渠道相对较紧的情况下，实际流到房地产领域的资金有限。

    从今年6月的一次降准不难看出，尽管累计可释放资金约7000亿元，但在当前融资渠道收紧的背景下，尽管可贷的钱多了，房企仍然难以融到资，融资成本也很难下降，仍将在高位运行。在张宏伟看来，高成本融资将继续侵蚀企业利润，再加上2016年以来的高价地入市面临“限价”问题，当2018年房企年报发布之时，利润率的数据应该不会很好看。

    在此背景下，房企只能加大自筹资金力度。不过，政策继续严控资金过度流向房地产，不仅非标资金通道被堵，规范渠道的银行贷款额度不足，房企发债受限，融资还在进一步收紧。而房企融资困难很有可能导致部分房企陷入现金流困境，从而增加房企债务违约风险。

    另外，从房企资金兑付压力来看，张宏伟认为，今年第三季度是民营房企资金兑付压力最大时间，不会因为降准而改变，通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多。

    小结

    因为外围环境的不确定，虽然各种房地产调控依然在持续，但房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。

    近期龙头房企转型加速，布局合理，明显上涨幅度超过市场平均涨幅。房企越大涨幅越快。随着最近内地房地产调控监管信托资金进入房地产，房企最近融资的资金成本明显上升，融资的难度也越来越大。

    归根结底，降准还是有利好房地产一面的，降准肯定会带来贬值预期与购入资产的需求。

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